相较于二手房市场的降温,北京新房市场“人气”尚有余热。
“五一”小长假期间,北京商报记者走访调查发现,北京新房市场受到假期人流的惠及,一些热门板块的优质项目,案场客户到访量增长明显,叠加“特价”“价格倒挂”“买房送车位”等促销,以及第三方中介的引流,迎来了今年以来的“第二波流量”,甚至部分出险房企的项目人气也开始回升。
打折促销送车位
(资料图片仅供参考)
“人气最好的时候还是在今年2月,‘五一’小长假期间属于第二波流量。”5月3日,在北京昌平文源府售楼处,一位临时接待北京商报记者的客户经理介绍,从“五一”小长假第一天开始,到访客户就有明显增长。“如果是提前预约的客户,会安排分批接待,直接到访的客户,在紧急状态下可能会安排集中接待,一带多也不是没有。”
无独有偶,在朝阳青云上府售楼处,销售人员李海荣(化名)告诉记者,“五一”小长假期间,每天来看房的客户确实明显增多,成交量也出现了好转。
在被问及“第二波流量”究竟是意外还是意料之内,上述两位销售人员均表示“还算是意料之内”。
“原本每年‘五一’不出京且有购房需求的人就会启动看房,今年前期铺垫也比较多,对客户蓄水池摸得也有点底,我们索性就连市了。”
所谓摸底,便是各家开发商给出的“五一”特惠。
据上述文源府客户经理透露,为了在“五一”小长假期间聚拢人气,项目也给出买房送车位的优惠。“目前北京设置了商品房销售指导价,所以在价格方面没办法有太大让步,不过一个车位也将近20多万了,这一活动仅有假期的5天期限。”
买房送车位之外,也有项目主打“特价”“一口价”等操作。
在李海荣向记者展示的当天签约房源中,记者注意到所签约房源均价要低于该项目的销售指导价。李海荣也承认,“出货”快的主要原因也是在于价格“让利”,项目为了聚拢人气,有“特价”“一口价”等操作。
但并非所有项目都像李海荣提到的“连市”。
同样位于“海淀北”的越秀星樾,因节前出清过快,售楼处在“五一”进入半休假状态。记者在现场看到的更多是退意向金的客户,而不是买房的客户。“项目整体销售大概900套房源,期房和现房各一半。目前期房只能等清退了,而且清退房源也主要以之前的意向客户为主,新客户基本上只能等现房。”项目现场值班人员如此回应。
“市场尚未完全恢复”
虽然北京新房市场“人气”尚有余热,但反映到数据层面却并不理想。
中指5月4日发布的数据显示,2023年“五一”期间(4月29日-5月3日),北京成交面积约1.4万平方米,较2022年同期下降约65%。
“新房的网签要比二手房往往节奏更慢,有的甚至半年以上。”一位业内资深分析师告诉北京商报记者,之所以有如此反差,主要有两方面原因:一方面是网签数据的滞后性,短期趋势变化不宜作为楼市走势的判断依据;另一方面也是北京新房市场冷热不均的现象,优质项目遭“抢”,老大难项目仍无人问津。“目前开发商的一些让利动作,也说明市场尚未完全恢复。”
合硕机构首席分析师郭毅表示,可以看到当前北京优质新房项目不少,但老大难项目也占比颇大,冷热不均的分化状态,受到供需双方的共同推动。“资源分配不均衡,区域界面成熟度也不一样,大家买房会集中在高价值区域,这些区域更具备确定性,因此房企拿地也主要集中在确定性地块。”
4月28日,北京成功出让两宗分别位于通州和朝阳的住宅用地,总成交金额63.6亿元,此次地块出让表现依然冷热分明,朝阳地块底价出让,通州地块则触顶“双上限”。
价格指标不再排第一位
北京商报记者此次走访也注意到一个特别有意思的现象,购房者在选择楼盘时不再是单个区域进行比较,而是多个区域的同类楼盘进行比较。对于楼盘选择也更加理性,倾向于优质区域、高性价比的项目,价格指标不再排第一位。
在文源府售楼处,一对中年夫妻透露,他们目前虽然住在丰台区,但“五一”期间看房范围涉及丰台、昌平、通州、朝阳等多个区域。“要多走、多看、多对比,选择范围弹性更大,这样也容易选到理想型,现在已经不计较南北差异了。”
与这对夫妻的观点类似,走访期间,记者也了解到,跨区域看房的购房客群并不在少数,“理想型”也是他们认为的确定性。在他们眼中,区位、配套、户型以及可以适配的价格同等重要。
出险房企项目开始回流
除优质项目人气旺外,北京商报记者在走访期间还注意到,部分出险房企在成功处理债务问题后,旗下项目的热度开始回流。
在朝阳的融创旗下朝阳壹号售楼处,5月3日当天的人流量可以用“可观”来形容。在谈及融创此前的债务危机时,有购房者承认,是知道开发商爆雷状况的,但目前融创已经有恢复的信号,所以才打算提前关注。“未来开发商可能会为了快速回笼资金,打出更低的价格优惠,这也是我们来了解此类房源的原因所在。”
郭毅称,虽然购房者信心回归,但好的项目才能促进成交,未来市场政策的“宽松”至关重要。“相较于二手房,北京新房市场下行速度并没有那么快,但5月后,如果市场还不给到积极的政策信号,那么可能从数据面上看,就会出现一个比较明显的下行。”
中指研究院分析师孟新增表示,进入二季度,去年积压需求已基本释放结束,但居民收入及就业预期尚未扭转,市场仍面临下行压力。短期来看,在市场企稳恢复前,需求端政策仍有望继续出台,一线城市调控或以微调为主,因区施策。二线城市政策放松力度将持续加强,核心区外有望逐步取消限制性政策,或对市场信心和市场预期起到积极作用。
在孟新增看来,伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复,二季度全国房地产市场或逐渐趋稳,全国商品房销售面积环比或小幅增长,但城市分化行情加剧,热点城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下,市场活跃度有望保持,但多数城市市场调整压力仍然较大。
北京商报记者 王寅浩/文并摄